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Wie gut sind Online-Immobilienbewertungen?

Um ein Haus zu verkaufen, müssen Immobilienbesitzer sich Gedanken darüber machen, welchen Preis sie verlangen wollen. Aber das ist gar nicht so einfach. Der Preis darf nicht zu hoch sein, sonst verkauft sich das Haus nicht. Ist er zu niedrig, entgeht dem Verkäufer Geld. Immobilien-Gutachter können hier eine große Hilfe sein, allerdings kostet ein Wertgutachten für Immobilien viel Geld. Da klingen dann kostenfreie Online-Bewertungen sehr verlockend. Ist ein Online-Tool wirklich in der Lage einen zuverlässigen Immobilienwert zu ermitteln? Was steckt hinter den Angeboten von Maklern, die oft ebenfalls kostenlose Wertermittlungen anbieten?

Online-Bewertungen liefern Näherungswerte

Ganz ohne Umschweife: Die Online-Immobilienbewertung kann lediglich einen groben ersten Richtwert liefern, was eine Immobilie wert ist und welchen Preis ein Verkäufer dafür verlangen kann. Kein Hausverkäufer sollte sich ausschließlich auf dieses Bewertungsverfahren verlassen, wenn es darum geht, den Kaufpreis für seine Immobilie festzulegen.

Warum ist das so? Online-Immobilienrechner greifen in der Regel auf Daten von großen Immobilienplattformen zu, um einen Vergleich mit der vorliegenden Immobilie zu machen. Sie ziehen Vergleichsobjekte, die gerade verkauft werden oder kürzlich im Angebot waren, als Referenz heran. Dafür sind nur wenige Eckdaten anzugeben, wie Lage, Baujahr, Bauweise, Wohnfläche und Art der Immobilie. Doch mit so wenigen Daten lässt sich keine seriöse Wertermittlung durchführen. Der Wertunterschied zwischen zwei Objekten des gleichen Baujahrs kann erheblich sein, weil eines beispielsweise zwischenzeitlich modernisiert wurde. Am Ende ergibt sich bei der Online-Immobilienbewertung allenfalls ein grober Näherungswert. Hausverkäufer sollten sich nicht auf diesen Wert verlassen. Besser ist es, einen Immobilienexperten mit der Bewertung zu betrauen. Vor allem wissen die Experten vor Ort viel besser über die Marktlage Bescheid. Beim Hausverkauf in Sachsen ist es sinnvoll, beispielsweise einen Experten aus Dresden zu beauftragen.

Wie zuverlässig sind kostenlose Immobilienbewertungen durch den Makler?

zuverlassig online immobilienbewertungen 300x169 - Wie gut sind Online-Immobilienbewertungen?In Deutschland arbeitet niemand kostenlos. Hinter dem Angebot, kostenlos den Wert einer Immobilie zu ermitteln, stecken meist finanzielle Interessen. Der Makler will den Auftrag für die Immobilienvermittlung. Das ist absolut legitim. Allerdings wird kein Immobilienmakler nur auf Verdacht ein umfangreiches Wertgutachten erstellen, da das sehr zeitaufwendig ist. Sie greifen dann auf einfachere Bewertungsverfahren zurück, wie das Vergleichswertverfahren. Aber auch hier lauern Fehlerquellen, beispielsweise weil der Makler nicht über das notwendige Know-how verfügt. Maklern steht ein detailliert arbeitendes Online-Tool zur Immobilienbewertung zur Verfügung. Es liefert auf jeden Fall eine bessere Bewertung als die kostenlosen Online-Bewertungstools. Verkäufer, die bei mehreren Maklern anfragen, haben die Erfahrung gemacht, dass die Preise von Makler zu Makler erheblich unterscheiden können. Da die Makler ein Interesse daran haben, den Auftrag zu bekommen, bewerten sie häufig eine Immobilie lieber etwas höher als zu niedrig. Ob sich dieser Preis dann tatsächlich realisieren lässt ist fraglich.

Wertgutachten halten auch vor Gericht stand

Im Zusammenhang mit Gerichtsverfahren, beispielsweise bei einer Scheidung, bei Erbstreitigkeiten, oder dem Finanzamt, beispielsweise bei einer Schenkung und entsprechenden Steuerstreitigkeiten, reicht eine solche Immobilienbewertung nicht aus. Die Gerichte und Behörden verlangen umfangreiche Wertgutachten. Um hier ein entsprechendes Gutachten zu erstellen, müssen die Experten über das notwendige Fachwissen verfügen. „Es stellen sich Fragen aus dem Erbbaurecht, dem Wohnrecht, dem Wegerecht; auch ein Wissen über Schadensursachen oder korrekte Berechnungen zur Restnutzungsdauer sind wichtig“, erklärt André Heid, Immobilienexperte bei der Heid Immobilien GmbH.

Die Kurzbewertungen nutzen hier gar nichts, da sie nicht anerkannt werden. Die Vollgutachten haben am Ende oft einen Umfang von 30 bis 50 Seiten. Sie sind sehr aussagekräftig, auch was den Zustand der Immobilie anbelangt. Doch ein solches Gutachten hat seinen Preis. Für ein Einfamilienhaus können Immobilienbesitzer mit Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro rechnen. Ein solches Gutachten kann der Sachverständige nur bei einer Ortsbegehung und genauen Begutachtung des betreffenden Objekts erstellen. Heid empfiehlt: „Auftraggeber sollten im Vorfeld stets die Endkosten prüfen, um Überraschungen in der Endabrechnung zu vermeiden.“

Welche Bewertungsverfahren für Immobilien nutzen Sachverständige?

Es gibt drei Verfahren für die Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie: das Vergleichs-, das Sach- und das Ertragswertverfahren. Welches anwendbar ist, hängt vom Objekt ab.

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren vergleicht der Experte die Immobilie mit ähnlichen Immobilien in ähnlicher Lage, die verkauft wurden. Dafür kann er auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zugreifen. Notare sind dazu verpflichtet, bei jedem Immobilienverkauf eine Abschrift des Kaufvertrages an den Gutachterausschuss zu senden. Je größer hier die Datenbasis mit ähnlichen Objekten ist, umso genauer lässt sich der Verkaufspreis für eine Immobilie bestimmen.

Sachwertverfahren

bewertungsverfahren online immobilienbewertungen 300x169 - Wie gut sind Online-Immobilienbewertungen?Dieses Verfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn es sich um eine sehr spezielle Immobilie handelt. Grundlage des Sachwertverfahrens sind die Bodenrichtewerte je Quadratmeter unbebautem Grundstück und durchschnittliche Verkaufspreise für Baugrundstücke in der Region. Es handelt sich nur um einen Näherungswert. Hinzu kommen die Kosten für einen Neubau. Je nach Alter und Zustand der Immobilie kommt der entsprechende Wert zum Abzug, sodass am Ende ein realistischer Verkaufspreis vorliegt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist der richtige Ansatz, wenn es sich um Renditeobjekte zur Vermietung handelt. Neben den Grund- und Bodenwerten fließen die Jahreskaltmiete, die Fix- und Betriebskosten in die Wertermittlung mit ein.

Fazit

Wer so ungefähr wissen möchte, was seine Immobilie wert sein könnte, kann mit einem Online-Tool einen ersten Anhaltspunkt bekommen. Was die Immobilie tatsächlich wert ist, ist daran nicht ablesbar. Diese Onlinebewertungen dienen Unternehmen als Marketing-Tool, um mit Interessenten in Kontakt zu kommen, um Verkäufer auf sich aufmerksam zu machen oder um potenzielle Käufer, die auch noch eine Finanzierung brauchen, auf sich aufmerksam zu machen. Diese Kurzbewertungen sind allerdings auf keinen Fall rechtsverbindlich.

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