Contrairement au crédit amortissable qui, dans chaque mensualité, inclut une part d’intérêt et une partie du capital, les mensualités du crédit in fine sont constituées uniquement d’intérêts et les éventuelles cotisations d’assurance. Le montant emprunté devant être remboursé intégralement en fin de prêt (in fine, du latin « à la fin »).

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    Contrairement au crédit amortissable, les mensualités du crédit in fine sont constituées uniquement d’intérêts, le montant emprunté devant être remboursé intégralement en fin de prêt. Pour permettre ce remboursement de capital, le prêt in fine est traditionnellement rattaché à un contrat d’assurance vie (souvent nanti par l’organisme prêteur) qui est apporté en garantie sur le prêt.

    Il arrive également qu'un autre contrat soit mis en place afin de faire capitaliser les loyers pour retrouver le capital emprunté. Par exemple, pour un montant de 100.000 € sur 15 ans, si le rendement du contrat est de 3,5 %, une épargne mensuelle de 425 € permettra d’obtenir 100.000 € avec un capital versé au final de 76.500 € (23.500 € d’intérêts cumulés).

    Le « crédit in fine » : pour qui ?

    Ce montage est particulièrement intéressant pour les contribuables assujettis à un fort taux d’imposition. De plus, si vous êtes redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le bien étant grevé d’un crédit stable, il n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI (le contrat d’assurance vie n'y étant pas assujetti).

    Astuce : en fin d’opération, la fiscalité du contrat d’assurance vie dépasse les plafonds d’exonérations. Dans notre exemple, les 23.500 € d’intérêts dépassent l’abattement de 9.600 € par an de l’assurance vie. Afin de bénéficier pleinement de ces abattements, il est préférable de sortir les plus-values sur trois à quatre ans. Pour cela, il est conseillé de transformer le crédit in fine en crédit amortissable sur ses trois dernières années et d’utiliser le capital de l’assurance vie pour honorer les échéances du crédit amortissable.

    Il est à noter que la baisse des rendements des contrats d’assurance vie, la fiscalisation des intérêts de ceux-ci chaque année ainsi que les risques de baisse (ou de moindre progression) de l’immobilier dans les années à venir diminuent l’intérêt d’un tel montage et en augmentent les risques.