Pour des raisons fiscales, de nombreux propriétaires souhaitent changer de régime en passant d’une location nue à meublée. Mais quelle est la procédure et quels en sont les impacts ?

au sommaire

    Tout d'abord, si un propriétaire veut changer de régime il faut attendre que le locataire parte ou un renouvellement de bail. Le locataire a la possibilité d'accepter le changement de régime ou de refuser. S'il est contre ce changement, le propriétaire devra attendre son départ.

    Critère économique de la location meublée

    Pour espérer passer en location meublée, il faut que le "critère économique" de la location soit validé. C'est-à-dire que la location doit répondre aux attentes du marché. Le bien devra donc se trouver dans un marché plutôt dynamique avec une forte demande de logements en location courte duréedurée, comme par exemple dans les villes étudiantes ou touristiques.

    Au niveau juridique

    L'ordonnance du 8 juin 2005 a rendu possible la transformation d'un bien nu en meublé. Néanmoins, certains points sont à vérifier :

    • Le règlement de copropriété de l'immeuble ne doit pas mentionner l'interdiction de location en meublé,
    • Le bien doit être situé dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans les trois départements : Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine,
    • Le logement doit être obligatoirement la résidence principale du locataire,
    • L'usage des locaux doit être seulement destiné à de l'habitation.

    Les meubles obligatoires pour une location meublée

    Pour que le logement soit loué en meublé, il faut qu'il comporte un minimum d'équipements :

    • Des luminaires,
    • Le matériel d'entretien ménagé,
    • Une literie avec une couette (le linge de maison n'est pas obligatoire),
    • Une table et des chaises, 
    • Des étagères avec rangements,
    • Des volets ou rideaux dans la chambre permettant d'occulter les fenêtres,
    • Des plaques de cuisson, four ou four micro-onde, réfrigérateur,
    • Des assiettes, couverts, verresverres, etc.
    • Des ustensiles de cuisines,

    Au niveau fiscal

    Choisir son statut

    Deux statuts sont possibles, selon les revenus générés :

    • Le statut LMP si plus de 23 000 € de revenus fonciers, et que cela représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal,
    • Le statut LMNP si moins de 23 000 € de revenus fonciers, et que cela représente moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

    Choisir son régime fiscal de déclaration

    1.  Le régime du forfait des micro BIC

    Il permet au propriétaire LMNP de bénéficier d'un abattement automatique de 50 % sur les loyers qu'il perçoit. Mais, aucune charge supplémentaire est déductible.

    Exemple : des revenus fonciers de 7 000 € par an ne seront imposés qu'à hauteur de 3 500 €.

    Quant à elle, l'imposition au forfait permet de bénéficier d'un abattement automatique de 50 % sur ses revenus fonciers.

    Exemple : si le bien est loué à l'exploitant 5 000 € par an, l'imposition se fera sur les 2 500 €, qui eux seront imposé selon le barème de l'impôt sur le revenu.

    1.  Le régime d'imposition au réel

    Choisir le régime du réel simplifié permet d'être considéré comme une entreprise et de déduire certaines dépenses :

    • Frais d'achat (notairenotaire) ;
    • Intérêts du prêt ;
    • Coûts de travaux et d'entretien ;
    • Charges de copropriété, taxes foncières ;
    • Amortissement des biens mobiliers et immobiliers.

    Le régime d'imposition au réel du statut de LMNP s'adresse surtout aux personnes lourdement imposées, qui ont ainsi la possibilité de se créer un déficit foncier.

    Levée l’option en cas d’un passage d’un régime à un autre

    Pour passer d'une location meublée au Micro Bic au régime réel simplifié, il suffit de faire une levée d'option au plus tard avant le 01/02 de l'année fiscale concernée.

    Un courrier par lettre recommandée avec accusé de réceptionréception doit être adressé au Service des Impôts des Entreprises auquel le bien loué est rattaché.

    Déclarer le statut LMNP au centre des impôts

    Pour l'inscription et l'enregistrement, il faut remplir le formulaire Cerfa PO i (Attention, ce formulaire n'est pas valable pour une création en indivision : il faudra remplir un FCMB) dans un délai de 15 jours.

    En retour, l'administration fiscale délivre un numéro de SIRET.

    Bon à savoir : dans le cas ou un propriétaire dispose de plusieurs biens loués meublés, il faut qu'il prenne en compte le GreffeGreffe du Tribunal de Commerce dans lequel il perçoit le plus de revenus.