Faire construire sa maison est pour beaucoup l’œuvre d’une vie. Ce peut être aussi un parcours semé d’embûches, si l’on a imparfaitement préparé son affaire. Choix du terrain, du constructeur, plan de financement, démarches à effectuer… Voici les points clés pour partir du bon pied.
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Et pourquoi pas faire construire sa maison ? Pour cela, il faut acheter un terrain, s'entourer des conseils de professionnels avisés ou de prestataires compétents, financer l'opération, s'entourer de garanties et vérifier les autorisations. Voyons quelles sont les cinq étapes essentielles pour réussir son projet immobilier.
1. Trouver le bon emplacement
Quand on décide de faire construire sa maison, la recherche d’un terrain à bâtir est la première étape du projet. La surface constructible, les conditions d’accès, l’orientation ou l’environnement (architectural, naturel) sont des critères prépondérants. Il faut aussi que l’endroit offre une attractivité répondant aux attentes familiales : climat, commerces, écoles, services publics, etc. Ces différents paramètres influent sur le prix du mètre carré. Par ailleurs, il est important de consulter les règles d’urbanisme communales, et de lotissement le cas échéant, de s’assurer que le terrain est borné. Les extraits cadastraux ne permettent pas d’éviter les litiges relatifs aux limites de propriété.
2. Choisir son constructeur
Le choix du maître d’œuvre est, en la matière, capital. Il est possible de s’adresser à une structure indépendante (architecte ou bureau d’études, par exemple). Véritable chef d’orchestre, le professionnel mandaté sélectionne les différents corps de métier et coordonne les travaux. Sa fiabilité doit être à toute épreuve mais ne dispense pas de se rendre régulièrement sur le site pour vérifier l’avancée des travaux. Ce qui demande de la disponibilité et génère souvent du stress. S’adresser à un constructeur de maison individuelle s’avère plus confortable. L’entreprise se charge de tout. Après s’être informée de vos souhaits, elle vous propose un large choix de maisons de plain-pied ou à étages conformes à la réglementation thermique. C’est votre interlocuteur principal, de la réalisation des plans à la remise des clés, en passant par l’étude de financement et les demandes d’autorisations administratives.
3. Financer la construction
Le constructeur de maison intègre parfois sa propre société de courtage pour mettre au point un plan de financement adapté à vos besoins. Cette solution permet de gagner un temps précieux et de vous épargner bien des déconvenues. Il faut toutefois (cela vaut pour chacun) que votre capacité d’endettement entre dans le cadre légal. Le montant de l’emprunt est proportionnel à votre apport financier, sachant que vos mensualités de remboursement ne doivent pas excéder 33 % de vos revenus mensuels nets. Pouvoir combiner un PEL avec des prêts aidés par l’État (Éco-PTZ, PAS…) représente un bon moyen de gonfler l’apport. La société de courtage peut également vous assister en ce sens.
4. Prendre toutes les garanties
Avant le début du chantier, un contrat de construction doit être signé avec l’entreprise chargée des travaux. Il en existe plusieurs types. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) offre la meilleure protection d’un point de vue juridique. Le document mentionne des éléments cruciaux, tels que la désignation du terrain et les travaux d’adaptation au sol, les dates de début et de fin de chantier, le coût clé en main de la maison, le montant d’éventuelles pénalités de retard… L’entreprise signataire doit être couverte par différentes garanties : responsabilité professionnelle et décennale, achèvement des travaux dans le délai et prix convenus… Par ailleurs, le constructeur de maison individuelle est tenu de souscrire à une assurance dommage-ouvrage. Si vous traitez avec un maître d’œuvre indépendant, c’est à vous de le faire en tant que particulier maître d’ouvrage.
Avec un constructeur de maison individuelle, les appels de fonds s’effectuent en principe à chaque étape de la construction. Un recours est toujours possible si le plan de marche a des ratés.
5. Anticiper les aléas
L’expérience prouve qu’on n’est jamais à l’abri de contretemps d’origine météorologique, de retards de livraison indépendants de la volonté du constructeur, d’accidents de chantier… Autant d’imprévus susceptibles d’augmenter le temps de construction et d’entraîner un surcoût. Il n’est pas rare non plus que le constructeur doive réaliser des travaux supplémentaires. Ces compléments doivent faire l’objet d’un avenant au contrat. Faute de quoi ou d’une autorisation préalable de votre part, vous êtes en droit de refuser la dépense.
- Pour éviter les mauvaises surprises, il est utile de se procurer en mairie les certificats permettant de savoir si le terrain est soumis à un droit de préemption ou à une quelconque servitude de voisinage. Il est bon aussi de demander si des modifications environnementales sont envisagées comme, par exemple, la construction d’un parking ou d’un centre commercial au bout de votre jardin.