Investir avec la loi Pinel : quels sont les pièges à éviter ? © Chlorophylle, fotolia

Maison

Loi Pinel : nos conseils pour bien choisir son investissement

Question/RéponseClassé sous :Immo , achat immobilier , avantages fiscaux immobilier

Aujourd'hui acheter un bien immobilier de rendement avec une réduction fiscale c'est possible. Le dispositif Pinel est une bonne solution en soi. Quels sont les pièges à éviter ? Voici nos conseils.

Il ne faut pas oublier qu'un investissement Pinel est avant tout un investissement immobilier ! Il faut donc prêter attention aux mêmes paramètres qu'un achat immobilier « classique » mais aussi à certains aspects propres à l'achat dans le neuf. Voici donc les pièges à éviter et les points à vérifier.

1. Attention aux offres marketing trop alléchantes

Afin de vendre rapidement un grand nombre de lot, certains vendeurs/promoteurs n'hésitent pas à se lancer dans de vraies opérations marketing. Une simulation très intéressante est proposée mais avec souvent des hypothèses de calculs très optimistes ou irréalistes, l'omission de certaines charges, une occupation trop optimisée « sans vacances locatives », la non-prise en compte des divers frais de gestion et assurances.

2. Éviter les programmes « low cost »

Construire dans le neuf a un coût, le prix du foncier et les récentes normes énergétiques font monter les prix au mètre carré. Si un programme est très, trop abordable, il faut se méfier. La situation est-elle vraiment intéressante (prix du foncier) ? Quelles sont les prestations dans les appartements ? Quelles sont les finitions ? À trop tirer sur la qualité, dans quels états seront l'appartement et l'immeuble au bout des 12 années !

3. Le programme ne doit pas être majoritairement vendu en Pinel

Dans certaines zones, la quasi-totalité des lots d'un programme est vendue en loi Pinel. Résultat : des résidents, en grande partie locataires, moins attentifs à la conservation du patrimoine et une revente qui risque de se faire « en bloc » en fin de défiscalisation, quand tous les propriétaires souhaiteront vendre leur investissement.

4. Vérifier la qualité du promoteur et sa garantie

Acheter à un promoteur national est peut-être un gage de sérieux quant à la réalisation du projet, mais ce n'est pas toujours là que l'on trouve les meilleures affaires. Les promoteurs régionaux qui possèdent une excellente connaissance du marché local sont capables de sortir des programmes réellement intéressants pour votre investissement. Il faudra juste bien vérifier la GFA (Garantie finale d'achèvement) extrinsèque du promoteur. Cette garantie généralement portée par une banque ou un assureur vous assure que le chantier sera terminé même s'il y a défaillance du promoteur.

5. Le permis de construire a-t-il été purgé ?

Beaucoup de programmes sont commercialisés avant la purge des recours au permis de construire. Il faut toujours vérifier cet élément avant de s'engager. Dans le pire des cas si le programme est annulé ou modifié, vous pouvez récupérer vos fonds mais la perte de temps engendrée peut être préjudiciable.

6. Choisir une zone démographiquement et économiquement en expansion

L'investissement immobilier est en partie un pari sur l'avenir, investir dans une zone qui se dépeuple ou dans une zone en perte d'activité économique peut être doublement dangereux.

Premièrement il sera plus difficile de louer le bien si la demande locative baisse, le loyer risque dans ce cas d'être revu à la baisse entrainant ainsi vers le bas le rendement locatif.

Deuxièmement au terme des 12 ans de défiscalisation, si la zone n'est plus du tout attractive, le bien risque de se revendre sans plus-value conséquente voir même dans certains cas en moins-values.

7. Réaliser une étude du marché locatif local

Le meilleur investissement locatif est celui qui correspond le mieux aux critères de recherche de la population locale. Il est important d'avoir une bonne idée de l'offre et de la demande dans le quartier où se trouve le programme. De même, comme nous l'avons signalé plus haut, une vision de ce marché à l'horizon 12 ans est primordiale pour estimer aussi bien la revente que pour la mise en location, une fois la défiscalisation terminée.

8. Prêter une attention particulière aux annexes

L'appartement est une chose mais les annexes et parties communes sont importantes, il est évident qu'un appartement avec une belle terrasse, un double garage dans une résidence avec piscine sera plus cher à l'achat, mais ces petits plus sont la garantie de louer facilement le bien en se démarquant sur le marché et permettre en général une meilleure plus-value à la revente.

Si tous ces points sont vérifiés, il est fort possible de réaliser une belle opération immobilière tout en bénéficiant d'un avantage fiscal indéniable.

Comme dans tout investissement immobilier, les trois mots d'ordre les plus importants sont : emplacement, qualité, rentabilité.

Il en est exactement de même pour un investissement en Loi Pinel.

Abonnez-vous à la lettre d'information La question de la semaine : notre réponse à une question que vous vous posez, forcément.

!

Merci pour votre inscription.
Heureux de vous compter parmi nos lecteurs !

Cela vous intéressera aussi