Le vendeur a des obligations, comme les diagnostics. © Fotolia

Maison

Quelles sont les obligations du vendeur envers l’acheteur ?

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Vous souhaitez acheter un bien immobilier dans les mois à venir ou vous avez déjà trouvé la perle rare ? Votre projet se concrétise et le déménagement approche. Mais attention, avez-vous bien vérifié que le vendeur avait rempli toutes ses obligations ?

Le vendeur a des obligations. S'il les viole, il engage sa responsabilité contractuelle voir délictuelle (en cas de dol ou escroquerie...). Liste.

Une telle violation peut aboutir à l'annulation de la vente décidée en justice, avec allocation de dommages et intérêts le cas échéant.  

Production des diagnostics immobiliers

Outre la production des diagnostics immobiliers requis, le vendeur a une obligation précontractuelle d'information envers l'acheteur : il doit lui communiquer de bonne foi toutes les informations dont il dispose avant de conclure la vente, informations qu'il sait que l'acheteur ignore, et dont la connaissance par celui-ci est susceptible d'influencer négativement son consentement. Exemple : la maison semble refaite mais les papiers peints dissimulent un dégât des eaux susceptible de déprécier sensiblement sa valeur...

Obligation de conformité

Il existe en outre une obligation de conformité qui oblige le vendeur à délivrer l'immeuble dans l'état où il se trouve au moment de la vente, ce qui implique nécessairement une obligation de surveillance pour la période comprise entre la conclusion de la vente et la remise des clés à l'acheteur.

Garantie contre l'éviction

Enfin, il y a la garantie contre l'éviction qui garantit à l'acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». Cette dernière implique que le vendeur n'entreprenne aucune action pouvant limiter la jouissance ou le droit de propriété de l'acheteur (ériger un mur sur le terrain voisin pour restreindre l'ensoleillement de la propriété cédée ; revendication par un tiers d'une partie de la surface de l'immeuble en invoquant une servitude non mentionnée dans l'acte de vente, etc.).

Garantie contre les vices cachés

Le vendeur professionnel a quant à lui des obligations spécifiques qui viennent s'ajouter à celles déjà évoquées, comme la garantie contre les vices cachés. Il faut entendre par là un défaut rendant le bien ou un élément de celui-ci impropre à l'usage ou qui réduit sensiblement cet usage au point que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait pu verser un prix moins élevé (article 1641 du Code civil). La violation de cette obligation expose le vendeur professionnel au risque d'une une action dite « estimatoire » pour exiger une restitution partielle du prix, dont le montant sera fixé par le juge ; une autre action dite « rédhibitoire » peut entraîner la nullité de la vente et la restitution du bien et du prix payé par l'acheteur.

Par Me Dominique Owona-Atangana
Avocat au Barreau de Paris pour Futura-Sciences