Lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif, pas toujours évident de s’y retrouver et de choisir la meilleure ville. © Fabio Balbi, Fotolia

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Investissement locatif : quelle ville choisir ?

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Sur le papier, l'investissement immobilier reste rentable. Cependant, il semble devenu, ces dernières années, un peu plus compliqué à appréhender. Et en la matière, les spécialistes recommandent aujourd'hui l'investissement locatif. Encore faut-il choisir la bonne ville...

Selon les économistes, l'immobilier serait entré dans un cycle baissier qui pourrait durer. Difficile donc, pour les investisseurs, de miser sur une plus-value à la revente. Mieux vaut se tourner vers un investissement locatif. D'autant que si vous êtes fiscalement domiciliés en France, il pourra vous faire bénéficier — sous certaines conditions — de réductions d'impôt grâce à la Loi Pinel notamment. Mais choisir la meilleure ville pour investir n'est pas chose aisée.

Acheter un bien et le mettre en location à Paris ou sur la Côte d'Azur assure de trouver facilement des locataires. En revanche, compte tenu des prix de l'immobilier, la rentabilité de l'opération risque de ne pas dépasser les 3 %. Ce qui peut sembler faible, compte tenu des risques inhérents à l'investissement locatif, comme la dégradation du bien ou le manque de solvabilité du locataire. On peut alors opter pour un achat dans une zone moins recherchée. Le rendement sera probablement plus élevé. Mais les locataires seront-ils aussi faciles à trouver ?

Alors que faire ? Pour trouver la ville idéale où réaliser son investissement immobilier locatif, l'Insee et quelques sites spécialisés dans l'immobilier proposent un accès à pléthores d'informations. Des données qu'il pourra vous sembler fastidieux de compiler. Mais quelques-unes peuvent apporter une aide précieuse. Ainsi, le solde migratoire permet de mesurer l'attractivité d'une ville. Depuis quelque temps, celui de Bordeaux est, par exemple, au beau fixe. Le revenu moyen et le taux de chômage peuvent donner une idée des risques d'impayés. Le nombre d'étudiants, quant à lui, peut éclairer sur les besoins en petites surfaces. Près de 9 % de la population de Poitiers, par exemple, est étudiante.

Malheureusement, votre analyse ne doit pas s'arrêter à la ville. Car dans une même agglomération urbaine, les situations peuvent être différentes, d'un quartier à un autre. Le mieux reste peut-être d'investir sans se précipiter, dans un endroit que vous connaissez bien. D'autant que la proximité avec le bien devrait vous permettre d'assurer une gestion locative plus efficace et sûre.

Depuis l’arrivée, en juillet 2017, de la LGV reliant Bordeaux à Paris en deux heures seulement, la capitale de la Nouvelle-Aquitaine a le vent en poupe et séduit les investisseurs. © marcodelucia, Pixabay, CC0 Creative Commons

Le coup de pouce de la défiscalisation ?

Autre critère qui peut mener le choix de la ville dans laquelle vous allez investir : la possibilité de profiter d'avantages fiscaux. Le Gouvernement français, en effet, a pris l'habitude de proposer des réductions d'impôts et des dispositifs de défiscalisation pour encourager la construction et la mise sur le marché locatif de résidences neuves.

Prenons l'exemple de la Loi Pinel, entrée en vigueur au 1er janvier 2015 — avec un effet rétroactif au 1er septembre 2014 — et qui devrait rester valable jusqu'en 2021. Pour profiter des réductions d’impôts qu'elle offre, il faudra d'abord choisir un bien — non meublé et neuf, réhabilité ou vendu en l'état futur d'achèvement — dans un emplacement situé en zone Pinel. Dans ces régions, la demande locative est réputée particulièrement forte, comparée à l'offre. Par exemple, les agglomérations de l'Île-de-France et de la Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier. Cela ne vous empêchant pas de rester vigilant à l'environnement direct de votre bien : qualité de vie (écoles, loisirs, etc.), potentiel économique (bassin d'emploi, université, etc.), accessibilité (métro, bus, tram, réseau routier, etc.).

Mais attention, parce que si vous optez pour ce genre de choix, sachez que vous devrez vous engager à louer votre bien pour au moins six ans. Et que le loyer que vous fixerez devra respecter des plafonds dépendants de la zone dans laquelle vous vous situez. Il devra également être loué à des particuliers — qui peuvent toutefois être vos ascendants ou vos descendants — dont le revenu ne dépasse pas un certain plafond.

Notez également qu'à partir de 2018, de nouvelles communes pourraient être concernées par ce dispositif. Il s'agit de celles dont l'activité économique a pâti de la fermeture de casernes (contrat de redynamisation des sites de défense). Le taux de vacance locatif y étant souvent assez important, il semble toutefois périlleux de s'y risquer.

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