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Le viager est un contrat de vente immobilière particulier. La somme payée au départ peut être relativement faible. Mais il y a une incertitude quant à la formule.
L'achat en viager est parfois envisagé lorsque l'acheteur n'a pas beaucoup d'apport. Quels en sont les avantages ? Quels sont les risques ? Quels éléments sont à prendre en compte dans le calcul ?
Avantages et inconvénients de l'achat en viager
Les avantages de l'achat d’un bien immobilier en viager sont grands : on va réaliser un placement immobilier sans devoir disposer d'un important capital au départ, et on peut faire une acquisition sans emprunt ! Mais c'est une sorte de pari. Car dans ce contrat de vente immobilière où l'acheteur (appelé aussi le débirentier) acquiert la propriété d'un bien en s'acquittant envers le vendeur, crédirentier, d'abord d'une partie du prix de vente dit « bouquet », et ensuite du solde sous forme de rente viagère, c'est la duréedurée de vie du vendeur qui décide de la durée de l'engagement.
Dans cette vente, qui s'accompagne de l'usufruit (droit d'usage et d'habitation) pour le vendeur, la durée de vie de ce dernier est justement le paramètre aléatoire. La rente est en effet payée durant toute la vie du vendeur (mensuellement, trimestriellement ou annuellement).
Achat en viager : quel calcul ?
Le calcul de la valeur du bien, du bouquet et de la rente doit donc être réalisé en prenant en considération le bien lui-même, mais aussi l'âge du propriétaire. Car si le crédirentier vit longtemps le cumul des rentes peut rendre le prix du bien plus élevé que sa valeur vénale au jour du décès ; alors que s'il décède vite, le bien peut coûter moins cher, sauf dans le cas de rente « réversibleréversible » (au décès du crédirentier le versement de la rente passe sur « la tête » de sa veuve).
