Résiliation de bail : quand est-elle valable ?

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Le contrat de bail peut prendre fin à l’initiative du bailleur ou du locataire. Comment ?

En effet, tous deux peuvent mettre unilatéralement fin au contrat de bail qui les lie en usant de leur droit de résiliation, et en respectant un délai dit de « préavis » minimum pour éviter que la rupture du contrat ne soit trop brutale pour l’une ou l’autre des parties.

La résiliation du bail par le bailleur

La loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations de logements loués vides prévoit que le bailleur ne peut résilier que dans quatre cas en respectant des délais et des conditions particulières :

• lorsqu’il ne veut pas renouveler le bail ;
• lorsqu’il reprend son logement pour le vendre ;
• lorsqu’il veut habiter son logement à titre de résidence ;
• lorsqu’il veut récupérer son logement pour des motifs légitimes et sérieux. Pour être efficace la résiliation doit être signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier à tous les titulaires du bail : locataire partenaire de pacs, époux, colocataire. En cas de mariage ou de pacs, le congé doit être signifié séparément aux deux époux ou signataires d'un Pacs, même si un seul est titulaire du bail. Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office pour le bailleur.

Résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut résilier quand il le souhaite, sans motif particulier en respectant néanmoins un préavis de trois mois. Ce délai de prévenance est ramené à un mois lorsque le locataire, son conjoint ou son partenaire pacsé est licencié, muté, âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide, ou titulaire du RSA. Si le locataire ne respecte pas ce délai, la prise d’effet du préavis ne sera que décalée dans le temps.